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智慧城市变身房地产项目 CSST创收70亿元  

2012-12-21 16:58:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【来源:《新产业》12月刊 记者/阮雅平】智慧城市新鲜概念对内地城市还是有很大吸引力。

 

11月18日,在深圳高交会上中国安防技术有限公司(CS S T)智慧城市高级规划师朱建华刚演讲完,就被一位来自山西的参会代表拉住。

 

“我们城市建设就缺少这种绿色、低碳的理念,看看未来是不是有机会去我们那做个试点。”这位参会代表急切地说。

 

其实,C S S T需要的正是这种效应。

 

《新产业》了解到,全国各地正在兴起的智慧城市热潮,已经出现多种运营模式,其中有些智慧城市项目已不是加装软硬件产品那么简单,而是将一个新区规划或开发区规划整体拿下,连同房地产土建项目一起操作,最终将新区和开发区打造成智慧型新区或者智慧型开发区。

 

正因为后者收入稳定,利润空间巨大,越来越多厂家参与到智慧城市建设的行列。

 

“目前C S S T做了智能建筑、数字园区、平安城市等各类项目。”CS S T 首席战略官曹国辉对《新产业》记者承认,CS ST通过BT模式陆续与各地政府展开的各类智慧新城和数字园区合作, 建设内容并不仅是智能化产品和系统安装,有些项目的确包括盖楼在内的房地产项目。

 

BT模式,是指一个项目的运作通过项目公司总承包,融资、建设验收合格后移交给业主,业主向投资方支付项目总投资加上合理的回报。

 

曹国辉透露,2011年CSST收入超过100亿元,智慧城市板块收入就超过70亿元,“门禁、视频监控等智能化产品实际并不多,70亿元收入包括房地产土建收入。”据悉,2010年CSST全年收入还不到50亿元。

 

资本力量

 

不过,C S S T之所以都能将智慧城市项目连同房地产项目一起上,关键还在于其资本实力。相信,其他智慧城市的参与者可能要望尘莫及。

 

2011年10月,从纳斯达克刚刚退市的C S ST宣布进军智慧城市建设。在当时的战略发布会上,CS S T就与国家开发银行、新华信托股份有限公司分别签订战略合作协议,国家开发银行、新华信托股份有限公司为CS S T的智慧城市建设提供资金支持。

 

C S S T子公司一位相关人士对《新产业》透露,整个C S S T集团有500亿元的银行授信。

 

拥有充足的资金背景,让C S S T开拓智慧城市项目的运营模式更加灵活。C S ST资料显示,其智慧城市运营模式为:规划设计总包+集成施工总包+服务总包。其中,集成施工总包中就包括基建。

 

“C S S T一共有60多个三级子公司,从建筑规划设计研究院、建筑施工到弱电强电以及消防等产品、系统的制造、安装,还有后期的运营服务,基本都能够依靠C S S T自身实现。”曹国辉说,“但是也不排除一些东西是由合作伙伴来提供,比如在南京有个项目土建部分就是由中建一局来承担。”

 

正因为包括房地产基建项目,所以C S ST与地方政府签订的智慧城市项目投资金额都相当巨大。

 

2011年9月1日,C S S T与江苏常州钟楼开发区签订智慧新城BT项目战略合作协议,项目总建筑面积估算为70万平方米,总投资高达38亿元。类似的消息在CSST的官网上多达十几条。

 

2012年以来,CSST分别与安徽淮南滨河新区、辽宁盘锦辽东湾新区、江苏无锡北塘区光电新材料科技园、内蒙古包头市青山区等签订了合作意向书或合作框架协议。

 

C S S T子公司一位相关人士透露, 在承接政府智慧城市项目期间,CS S T 不仅可以从盖楼、安装建筑智能化系统等过程中取得收益,作为项目投资方, 还可以获得“合理回报”。

 

“CS ST智慧城市BT项目,一般回购期是3年,保守的情况下,投资收益率在10%左右。”上述相关人士说。

 

对此,曹国辉表示,一般项目产权在建设过程中属于投资方,竣工移交后才属于业主。

 

业内人士指出,由于各地新区和产业园一般都在未来的商业中心或者是产业聚集地,这样的房地产项目基本稳赚不赔。即便当地政府没钱回购,CS S T 也可以自行销售或者收租金,加智慧的概念,说不定赚得更多。

 

融资平台

 

不过,C S S T智慧城市业务开拓有时也要与其他房地产商合作。而此时, CSST会以融资平台角色出现。

 

CSST一位离职员工透露,CSST可以为房地产商提供10亿元以内的资金支持,而CS ST每年项目收益率在15%左右。而且建设楼宇中的弱电、消防等产品和系统有30%要从CSST购买。

 

据介绍,开发商获得土地证之后, 两年内如果不开始建设,需要交纳土地闲置费或者土地被政府无偿收回,所以开发商有很大压力。当下银行贷款政策收紧,许多房地产商资金链比较紧张。有些贷款月息达到4%,CSST每年15% 的投资回报率对这些房地产商来说是可以接受的。

 

“为了降低风险,C S S T在挑选项目时有十几条原则,包括开发商必须已经取得土地证并缴清土地款,CS S T的资金就用在项目建设上;项目期间,开发商的土地证以及整个公司的股权都必须抵押给C S S T。”上述离职人员透露,C S ST提供的项目资金在使用后, 包括钢筋水泥等建筑材料在内的所有发票都要提交给CSST,最终由CSST开具整体发票返还开发商。

 

无论是政府项目还是传统地产项目,在“智慧”包装下,其附加值又得以提升。朱建华表示,智慧概念下的建筑价值比传统地产更高,“具体涨幅多少不好说,但涨是肯定的,因为你享受了更多便利的服务。”

 

安信证券的分析显示,目前建筑智能化在智能建筑投资中的占比约为5%- 10%。

 

如果按照这一分析计算,一个楼盘总投资5亿元,资金全部来自CSST,那么建筑智能化花费在2500万元到5000 万元。即若这栋楼全部智能设备都从CSST购买,CSST此项收入也在5000 万元左右,而且还不是利润;而CS S T 从融资部分获得的纯收益就达到7500 万元。

 

这或许也解释了,C S S T去年如何从50亿元规模,快速突破100亿元的收入大关。

 

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